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深圳扩容发出信号?向东“惠湾”发展呼声高
作者:吉房网 2020-05-05 17:42 来源:吉房网
[提要] 今年,是粤港澳大湾区和深圳先行示范区双区建设全面铺开的关键之年,也是深圳迎来40周年大考之年!坊间有传出今年政府或给深圳献上“扩容”大礼包,但不少网友对扩容方向有不同看法!

今年,是粤港澳大湾区和深圳先行示范区双区建设全面铺开的关键之年,也是深圳迎来40周年大考之年!坊间有传出今年政府或给深圳献上“扩容”大礼包,但不少网友对扩容方向有不同看法!

深圳扩容的可能性有多大?

如果扩容,又该往哪扩?

为了解开众网友心中疑问,探讨未来湾区城市发展格局,深广电壹深圳、深圳壹地产、湾区壹地产强强联合,在深圳广电集团壹深圳演播厅举办了《深圳向东,惠湾机遇》——时代新格局•惠湾价值高峰论坛。

宋丁、陶文杰、邓志旺三位专家齐聚解读时代变局下的楼市机遇,线上观看人数20万+,这说明市场上对深圳“扩容”、“惠湾”的关注度高!

如果说,观看人数能够反映出对“话题感兴趣”的人数,那么讨论的热度则可以表现出这些人对“扩容”、“惠湾”感兴趣的深度。直播当晚,直播页面的讨论区几度引爆,说明网友们对深圳“扩容”、“向东发展”非常感兴趣。从讨论区可以看到,部分网友已经“磨刀霍霍”准备向“惠湾”。



讲座直播部分讨论截图

从政府层面来看,目前深圳都市圈发展规划正在加快编制;近期关于轨道交通方面,政府也有大动作!

来源:深圳地铁

3月20日,深圳地铁集团举行大湾区城际铁路建设项目的可研合同签约仪式,签约5条城际铁路,其中有4条在深圳东部。

随着轨道交通的推进,未来深圳东部或将迎来新一轮腾飞,或利好惠湾。

今天这篇文章将分析深圳“扩容”猜想的前提,以及在“扩容”下面临的机遇及挑战,最后说说目前“扩容”呼声最高的惠湾还有哪些机会。

01、深圳要收大礼包?

发改委发文:完善中心城市管辖范围

深圳扩容再次成为热议话题。这次不是民间的臆想,而是官方发布了一则文件。

4月9日下午,国家发展改革委关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知。文件针对人口、城镇化空间、提升城市综合承载能力等提出了任务指导要求,文件很长,干货很多。

第三条第十点明确有一句:

完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,

解决发展空间严重不足问题。

▲官方截图

(十)提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市,强化用地等要素保障,优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。(发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、工业和信息化部、民政部、省级有关部门等负责)

文件关键内容的截图如下:

中心城市为直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等,几乎无人不知。而深圳是全国中心城市中土地发展空间最为紧张,大家联想到今年8月26日深圳将迎来特区成立四十周年大庆,纷纷猜想会不会有大礼包。

除了这个大礼包外,文件还提到一件事让大湾区人民群众欢呼。其中:

(九)大力推进都市圈同城化建设。以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施,有序规划建设城际铁路和市域(郊)铁路,推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸,实施“断头路”畅通工程和“瓶颈路”拓宽工程。支持重点都市圈编制多层次轨道交通规划。(发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、工业和信息化部、交通运输部、生态环境部、国铁集团、省级有关部门等负责)

推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸,这意味着惠州、珠海、中山等地的地铁可能有着落了。深圳地铁14号线、16号线、广州18号线有望延伸到周边城市。而之前由于人口等因素不达标,这些地方的地铁一直不能获批。

02、深圳扩容哪里最有可能

大亚湾和凤岗绕不过去

扩容哪里最有可能,这个答案我在《省政协委员提深圳代管汕尾,并最终取消汕尾地级市设置,省民政厅回应了!》 有谈过。

核心观点是:1、如果扩容哪里最有可能,从深圳的版图来看,龙岗被凤岗分为东龙岗西龙岗,深圳北部存在倒三角形凹口,所以凤岗最有可能。如果把深汕合作区放进深圳版图,深圳被惠州(主要是大亚湾)分为东深圳和西深圳,这样看大亚湾最有可能。所以博扩容,要高度重视这凤岗和大亚湾。

2、由于存在深汕合作区,惠州特别是大亚湾的发展值得期待。按照现在的动作,大量的保障房和基础设施,比如高中城落地深汕,以深圳的速度,深汕合作区一定大有可为,有人口有产业,以深汕高铁为代表的交通链接,所以即便不扩容,夹在中间的惠州一定会受益。

3、当然按市场规律,深圳西部、珠江东岸和东莞发展更有动力,也正是这样,这些地方扩容的可能性更小,一是土地储备不够,二是扩容一定是以强带弱,发挥深圳辐射带动作用。

4,扩容的话,深圳均价会有下降,凤岗会接近或超过龙岗,大亚湾接近坪山价格。

前面说了,最有可能是惠州大亚湾和东莞凤岗。其实也不能很狭义地理解只有这两个地方。大亚湾可能,惠阳为什么不可能,像惠阳的白云新城离坪山更近,只是惠阳面积很大,需要细分。凤岗可能,塘厦清溪也可能,只是凤岗是最绕不过去。

03、深圳都市圈规划,推动深惠联动发展

目前关于外扩呼声最高的就是“将惠湾区域扩到深圳”,主要原因是惠州不仅土地资源丰富,且从产业角度来看与深圳没有竞争只有合作;从交通规划来看;从建设深汕合作区角度来看,未来必将“逼”着深圳向东,也就是向着惠州。

深圳壹地产总编辑、湾区壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰老师认为假如深圳未来要扩容,最有可能的就是向东,扩到惠阳、大亚湾,甚至长远来看,扩到惠东这个区域,主要从以下三个角度来考虑:

1)从发展空间上考量,惠州对深圳的意义更大一些,因为它有土地、有发展空间。

2)从现实交通考虑,惠州本身有惠州南站、惠东站,还有深圳地铁14号线和16号线的延长线,交通条件比较完善。

3)从城市发展角度考虑,深汕合作区和深圳之间刚好隔了惠阳、大亚湾和惠东这几个区,假如深圳未来向东扩容,把这几个区覆盖进来,也更利于各个区域的联合发展

来源:深圳市政府

2020年2月28号深圳市委市政府发布了《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》,其中提到了:加快编制深圳都市圈规划,推动深莞惠联动发展。

来源:深圳市政府

深圳都市圈的规划为国家层次,有关部门就编制深圳都市圈规划这个事情已经开展了半年的研究,可见重视程度之高。


来源:咚咚找房

规划范围明确有“深圳、东莞、惠州”,合计15800平方公里;范围50公里+1小时交通圈。

除了有都市圈区域发展规划,还有城际交通规划。2020年3月20日上午,深圳市地铁集团举行粤港澳大湾区城际铁路建设项目工可研合同签约仪式。

来源:深圳市轨道交通

该签约项目总长约410公里,总投资约2018亿元;其中涉及到5条城际铁路,有4条在深圳东部。分别是:深汕高铁(深圳—汕尾)、深惠城际铁路、深大城际、龙岗到大鹏的铁路还有穗深城际。

来源:深圳大件事

5条城际线4条跟深圳东进有关,进一步证明了惠州在大湾区的战略高度,且这几条线预计年底开工。除了都市圈发展规划、城际交通布局,深、惠两城的产业也形成互补。

来源:各市政府工作报告

根据两市政府工作报告内容显示,深圳与惠州的产业基本上没有重合,从某种层面来看甚至是一种互补的存在。比如:当下惠州的#汽车零部件#正是#物流行业#设备的一环。未来的惠州的主导产业#云计算#或为深圳的主导产业#新一代信息技术#服务。

随着深圳都市圈规划的编制、大湾区城际铁路的推进,深惠同城的时代逐渐开启。随着深圳、惠州互补型产业的发展,未来惠州将与深圳形成联动发展,或相携共进。届时惠州将迎来新一轮价值上涨,而在这之前,在惠湾进行房产布局可以说较为合适。

04、最高均价差近8倍

提前布局惠湾,或将享受深圳都市圈规划利好

为什么说当下在惠湾进行房产布局较为合适呢?其中有一个非常重要的原因就是存在较大的价差!

根据链家网上的数据显示,2月份深圳二手房均价约5.9万/㎡;南山区均价最高约9.6万/㎡,最低坪山(深圳东)二手房均价约3.5万/㎡。

来源:链家网

惠湾(惠阳、大亚湾)的二手房均价约1.1万/平;与深圳均价差超4倍,与南山价差约7.7倍,与坪山价差超2倍。

来源:链家网

近期坪山一项目开盘均价约3.8万/㎡。据地产君了解,目前惠湾最紧邻深圳的在售新房均价约1.4万/平,新盘价差约1.7倍。

以一套建面约100㎡的新房为例,在坪山总价约380万,首付约114万。在惠湾一套建面约100㎡的新房子首付30多万,总价约114万,也就是说惠湾全款是坪山的首付款。

在人均超20万的深圳,30多万的首付对大多数人来说,踮踮脚就能够得着。而且随着深圳都市圈的编制推进,未来惠湾或将迎来新一轮的上涨机会。提前布局惠湾,未来还有可能享受深圳都市圈规划红利。

05、深圳扩容的可能性有多大

有钱可以博一博

“2019年济南实现了扩容,2020年至少会有一个大城市实现扩容。从城市人口、经济总量跟面积的反差看,深圳最应该扩容。”

——天天说钱创始人刘晓博

知名财经专家刘晓博说扩容概率很大很大。买了深圳房子的人说概率很小。买了东莞惠州房子的人又说很大。很多时候屁股决定脑袋,不出意外的话这篇文章后的评论也一定是两边倒。

但不管怎么,这个话题是经久不息的,深圳无地自容的现实确实存在。这几天自媒体都在写光明房价都7万了,真的为深圳刚需族感到难过。与此同时,都说是“坑”的惠州去年成交的房子总量,大湾区第一。大家都这么傻,跳坑?这背后是一个又一个无奈的故事。

炒前海宝中的是一群人,默默买了你们认为是“坑”的惠州是另一群人,这群人更多,只是他们没有发声。

只谈区位不谈价格,不考虑刚需买房者的荷包,唯深圳西部不买的观点是不接地气的。大家都知道前海好,但是对于大部分人来说,关注前海没有一点点意义,因为你够不着。

跨深圳与东莞、惠州边界地区空间范围

你认为扩容有多大可能?很多朋友问我。

我还真不知道,若真有十成把握,暂且去大亚湾惠阳买10套,还需要在这里码字吗。(苦笑状)轻轻松松财富自由了。

有什么建议吗?有。

有钱的话还是可以去博一博的,单车变摩托,人生能有几回搏。退一步,即使不扩容,长线的话,放眼全国,临深的价值还是很少有地方能匹敌的。想象一下,再过若干年,大家会不会在讨论临惠区域或者临莞区域哪里好呢?




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